Mieter sollten ihre Rechte kennen

Im März kündigt die Wohnungsbaugenossenschaft Weißwasser (WGW) ihrer Mieterin Helga Förster eine Mieterhöhung an. 16,90 Euro sollen sie und ihre Ehemann Peter Förster künftig mehr zahlen, die Grundmiete werde auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben. Dazu nennt der Vermieter drei Vergleichswohnungen. Peter Förster schaut sich die Wohnungen an und kommt zu dem Schluss, dass sie nicht vergleichbar sind. Während in seiner Wohnung seit seinem Einzug vor 23 Jahren nie etwas saniert oder renoviert worden sei, habe es in den Vergleichswohnungen umbauten am Bad gegeben. Die Bäder seien unter anderem neu gefliest worden. Außerdem sei eine Dusche eingebaut worden, erzählt Förster dem WochenKurier. Er ignoriert das der Mieterhöhungs-Ankündigung beigelegte Schreiben, mit dem er der Erhöhung zustimmen soll.

Nach einer Erinnerung der WGW zur nötigen Zustimmung, die er wieder ignoriert, bemerkt er im Juli, dass die erhöhte Miete einfach abgebucht wurde. Er spricht beim Vorstand vor. „Ich hatte erwartet, dass man sich entschuldigt und die Mieterhöhung zurücknimmt“, sagt Förster. Stattdessen wird ihm erklärt, dass das Bezahlen der erhöhten Miete als Zustimmung gelte. Peter Förster legt Widerspruch ein und nimmt sich einen Anwalt. Vom Vermieter bekommt er daraufhin ein Schreiben, dass man den Fall an die Rechtsabteilung weitergegeben habe. Peter Försters Anwalt wiederrum erklärt gegenüber der WGW nochmals ausdrücklich, dass der Mieterhöhung nicht zugestimmt wird. Er entzieht die Einzugsermächtigung, Förster überweist die Miete (ohne die Erhöhung) seither. Die aus seiner Sicht zu viel bezahlte Summe (die 16.90 Euro für die Monate Juni bis September, also 67,60 Euro) will er mit der Mietzahlung im November ausgleichen, hier also 67,60 Euro weniger Miete überweisen.

Abbuchung ist keine stillschweigende Zustimmung

Für Peter Förster ist das Vorgehen der WGW „rotzfrech“ wie er sagt, er spricht sogar von Diebstahl. Deswegen wandte er sich auch mit einem langen Leserbrief an uns, woraufhin wir uns mit ihm zum Gespräch treffen und die entsprechenden Unterlagen einsehen können. Wir wollten anschließend von Experten wissen, wie sie das Vorgehen der Genossenschaft bewerten.

Grundsätzlich gilt, dass Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nur wirksam werden, wenn der Mieter zustimmt. „Allerdings steht es nicht in seinem Belieben, ob er zustimmt oder nicht. Ist die Mieterhöhung formal in Ordnung und sachlich begründet, muss er zustimmen“, antwortet uns Dr. Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund auf unsere Anfrage. Damit der Mieter die Erhöhung prüfen kann, gibt es eine Frist von maximal drei Monaten für die Zustimmung. „Stimmt er nicht zu, muss der Vermieter vor Gericht Klage auf Zustimmung erheben, wenn er seine Mieterhöhung durchsetzen will“, so die Expertin. Das ist im genannten Fall aber nicht passiert. Stattdessen wurde die höhere Miete einfach abgebucht. Es gibt zwar den Fall einer stillschweigenden Zustimmung, wenn der Mieter beispielsweise seinen Dauerauftrag ändert und die erhöhte Miete einfach zahlt. Diese stillschweigende Zustimmung liege aber nicht vor, wenn „der Vermieter über eine Einzugsermächtigung einfach den erhöhten Mietzins abbuchen lässt“, heißt es vom Mieterbund.

Wir wollten natürlich auch der Wohnungsbaugenossenschaft die Möglichkeit geben, sich zu dem Fall zu äußern und möglicherweise Missverständnisse aus dem Weg zu räumen. Allerdings erklärte man auf unsere Anfrage, dass man sich nicht zu dem Thema äußern werde, weil man die Persönlichkeitsrechte wahren müsse.

Hilfe beim Profi holen

Die erhöhte Grundmiete einfach abzubuchen und dass auch noch als Einverständnis zur Erhöhung zu werten, sorgt auch beim Mieterschutz-Verein Oberlausitz/Niederschlesien für Kopfschütteln. „Die Überheblichkeit, mit welcher einige Genossenschaftsvorstände auf ihre Mitglieder/Mieter einwirken, kommt hier zum Ausdruck, denn juristisch ist die hier getroffene Behauptung nicht haltbar“, heißt es auf unsere Anfrage.

Geschäftsführer Stephan Brünn rät dazu, sich in solchen Fällen von einem Mieterverein beraten zu lassen. Denn das Mietrecht ist kompliziert. Gute Kommentare für Fachleute seien schon mal 3000 Seiten lang, so Brünn. Für den Laien ist das nicht zu überblicken.

Beispiel Mietspiegel. Der kann bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden. Im Internet kursieren dazu reichlich Tabellen, aus denen man für jede Stadt einen Wert ablesen kann und die die Überschrift „Mietspiegel“ tragen. Sehr oft sind dies aber gar keine. „Es zählen nur die gesetzlich definierten einfachen oder qualifizierten Mietspiegel“, erläutert Stephan Brünn. Die gibt es nicht für jede Gemeinde. Immerhin: Im Juli trat eine Reform des Mietspiegelrechts in Kraft. Für Städte mit über 50.000 Einwohnern ist ein Mietspiegel nun vorgeschrieben. Gemeinden, die bisher keinen haben, müssen bis 1. Januar 2023 einen einfachen oder bis 1. Januar 2024 einen qualifizierten Mietspiegel erstellen.

Fazit: Bei einer Erhöhung der Grundmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete sollte man als Mieter nicht sofort zustimmen, sondern genau prüfen. Der Vermieter hat sich hier an Regeln zu halten. Im Zweifel sollte man sich Hilfe bei Experten holen, denn das Mietrecht ist kompliziert und vom Laien kaum zu überblicken.

Hinweis: In einer ersten Version des Textes hieß es zu Beginn, die Ankündigung der Mieterhöhung richtete sich an Peter Förster. Tatsächlich richtet Sie sich aber an seine Frau Helga Förster, weil sie das Genossenschaftsmitglied ist. Wir haben die Stelle dahingehend präzisiert.