Leipzig plant neuen Mietspiegel – Diskussionen garantiert

In Leipzig wurde ein neuer Mietspiegelentwurf beschlossen, der künftig gelten soll. Was eventuell positiv klingt, birgt aber schon jetzt genügend Stoff für Diskussionen. Nicht nur erheben die Genossenschaften und Vermietergesellschaften Vorwürfe, auch einige Punkte des Mietspiegels lassen zumindest Spielraum für etliche Mutmaßungen zu. Aber warum kam es zu einem neuen Mietspiegel und was beinhaltet dieser genau? Dieser Artikel schaut sich das einmal an. 

Abbildung 1: Leipzig bietet ein tolles Wohnumfeld - doch bleibt der Wohnraum auch bezahlbar?

Sind die Wohnungsangebote in Leipzig teuer?

Wer Leipzig mit München, Hamburg oder auch Berlin vergleicht, der wird denken, dass die Mieten unglaublich günstig sind. Allerdings haben in Leipzig selbst die Mieten rasant angezogen und zumindest in den begehrten Innenstadtlagen sind die Preise hoch. Zudem muss bedacht werden: 

  • Einkommen – die Einkommensstruktur in Leipzig ist weitaus niedriger als in anderen Metropolen. Die reine Miethöhe mag nicht so hoch sein, doch werden die Einkommen in den Vergleich miteinbezogen, wird deutlich, dass ein ähnliches Szenario wie in anderen Städten existiert. 
  • Lagen – kommt der neue Mietspiegel durch, würden rund sechzig Prozent der Stadt in die erste Kategorie eingeteilt. Das ist die Günstigste. Die Berechnung beinhaltet jedoch auch Einkaufsmöglichkeiten, Grünanlagen und Verkehrswege – letztendlich würden viele Stadtbereiche abgewertet werden, obgleich die Infrastruktur gegeben ist. Dieses Szenario trifft natürlich auch Eigenheimbesitzer oder Kleinvermieter. 

Vergleichsweise schneidet Leipzig trotz eines markanten Preisanstiegs noch immer günstig ab, jedoch nur, wenn die Gehälter und Einkommen berücksichtigt werden. Zwar hat sich das Gehaltsniveau direkt in Leipzig positiv gewandelt, dennoch werden viele Jobs weiterhin unterdurchschnittlich bezahlt. Die GCP Hausverwaltung hat beispielsweise ein großes Angebot an Mietwohnungen in Leipzig. Dabei setzt das Unternehmen vor allem darauf, attraktive Wohnungen in soliden Lagen anbieten zu können. Das Angebot ist stets vielfältig, so dass jeder etwas Passendes finden dürfte. 

Welche Änderungen bringt der neue Mietspiegel? 

Zunächst ist noch nicht klar, ob dieser Mietspiegel durchkommt. Die Abstimmung ist am 26. Juni und es wird jetzt schon damit gerechnet, dass Klagen eingereicht werden könnten. Die Änderungen sehen wie folgt aus: 

  • Grundlage Lagekategorie - um die Lagekategorie eines Objekts zu bestimmen, wird nun der Bodenrichtwert zum 31.12.2017 verwendet. Dieses Verfahren ist umstritten, denn wurde ein Grundstück von einem reichen Investor an einen anderen, ebenfalls reichen Investor verkauft, werden nun auch die Nachbargrundstücke und Häuser anders bewertet. Ein Haus mit einstiger einfacher Wohnlage könnte mit einem Mal eine sehr gute Lage haben - obwohl sich nichts geändert hat. 
  • Miete - sie könnte sich künftig auch nach diesen Grundstücksveräußerungen richten. Wurde das Nachbargrundstück an einen Oligarchen verkauft, könnte eine simple, nicht modernisierte Zweizimmerwohnung zwei Häuser weiter quasi über Nacht das Doppelte kosten. 
  • Weitere Faktoren - einzig der Bodenrichtwert gilt nicht, sondern es werden weitere Faktoren mit in den Mietpreis einbezogen. Hierzu zählt, ob es Grünflächen in der Nähe gibt, ein Gewässer, Einkaufsmärkte oder aber, ob Lärm vorherrscht. 
  • Einfache Lagen - die Änderung könnte dazu führen, dass aus den aktuell 15 Prozent der Gebäude in einfachen Lagen plötzlich 60 Prozent werden. Für Mieter ist das natürlich vorteilhaft, allerdings könnten gerade die Kleinvermieter unter diesem Preisverfall leiden. 

Aktuell gibt es Spekulationen und offene Fragen. Eine der offenen Fragen ist die Verdoppelung der Bodenrichtwerte innerhalb der letzten zwei Jahre. Die Genossenschaften gaben zwar immer wieder an, dass sie die Mieten nicht in die Höhe treiben würden, dennoch würde der Quadratmeterpreis der Bodenrichtwerte in einer einfachen Lage nach dem neuen Mietspiegel 280 Euro kosten. Sehr gute Lagen kämen auf 920 Euro. Der Vergleich mit den aktuellen Sätzen macht die Erhöhung deutlich: 130 zu 400 Euro stehen hier noch drin. 

Auf der anderen Seite wird der Stadt nun vorgeworfen, dass sie die Ausweitung der einfachen Lagen dazu nutzen will, die Sozialleistungen deutlich zu kappen. Da diese sich immer an dem aktuellen Mietspiegel ausrichten, könnte die Stadt bald viel Geld bei den Kosten für Unterkünfte (Wohngeld, Grundsicherung und Hartz 4) sparen. 

Was sollten Wohnungssuchende künftig beachten?

Für die Mieter ist es erst einmal wichtig, dass es weiterhin einen qualifizierten Mietspiegel gibt. Denn einzig dieser berücksichtigt die wirtschaftlichen Kriterien. Fällt die qualifizierte Variante weg, dürften Vermieter erneut Bestandsmieten erhöhen, indem sie vergleichsweise auf drei nahe gelegene Wohnungen verweisen. 

Gibt es den qualifizierten Spiegel nicht und passt die Stadt die Sätze für die Unterkünfte nicht regelmäßig an, wäre das wiederum von Vorteil für die Personen, die Sozialleistungen beziehen. Denn diese dürften in dem Fall die Berechnung nach den Höchstsätzen einfordern und würden noch einen Zuschlag von zehn Prozent erhalten. 

Und was ist mit allen anderen Wohnungssuchenden? Hier gilt letztlich das, was eigentlich in jeder Stadt gilt, zumal Leipzig noch einen recht großen Leerstand hat: 

  • Vergleichen – dank des Internets ist es relativ leicht, Mieten miteinander zu vergleichen. Wohnungssuchende sollten bei der Kaltmiete immer genau hinschauen und prüfen, ob diese gerechtfertigt ist. 
  • Besichtigung - in Leipzig ist es noch möglich: Mieter sollten unbedingt auf eine Einzelbesichtigung bestehen. Es ist nicht möglich, in einer ganzen Gruppe die Wohnung ernsthaft auf ihre Eignung hin zu prüfen. Zudem sollte der Termin am Tag stattfinden, damit Mängel entdeckt werden können. 
  • Vorkasse – es darf niemals Vorkasse geleistet werden. Manchmal wird gefragt, ob die Wohnung für einen Betrag schon reserviert werden soll. Nein! Zahlungen werden erst nach der Unterschrift unter dem Mietvertrag geleistet. 
  • Übernahme – wird die Küche übernommen, sollte auch hier ein Vertrag aufgesetzt werden, der die wichtigsten Punkte festhält und sämtliche Belege beinhaltet. Und auch hier gilt: Die Zahlung wird erst geleistet, wenn der Mietvertrag besteht und der Übernahmevertrag mit dem Vormieter angefertigt wurde. Der Vertrag darf ruhig handschriftlich geschrieben werden, sofern er alle wesentlichen Punkte samt Kosten aufführt. Die Zahlung wird quittiert. Dies gilt übrigens auch für die Übernahme von Böden oder anderen Einrichtungen. 

Fazit – keine allseits zufriedenstellende Lösung 

Sicherlich sind neue Mietspiegel nie dazu gedacht, alle Seiten zufriedenstellen. In Leipzig könnten nun aber 45 Prozent der Stadt abgewertet werden, wenn all diese Bereiche in die einfache Lage fallen. Auf der anderen Seite werden Gebiete aufgewertet, nur weil ein reicher Investor ein Grundstück kauft. Wirklich interessant für Mieter ist allerdings nur, ob es künftig noch einen qualifizierten Mietspiegel gibt oder nicht. Fällt er weg, dürfen Vermieter wieder eigenständig Mieten erhöhen. 

 

Bildquellen:

Abbildung 1: @ Paul Kapischka / Unsplash.com