Altbau = altbacken? Von wegen!

Über Altbauten gibt es viele Klischees. Dabei sind sie oftmals richtige Schätze, die wunderbar modernisiert werden können.

Altbauten haben einen gewissen Touch, den des Bodenständigen, des Gemütlichen, des Nostalgischen. Allerdings sorgen Backstein und Co. bei vielen Menschen auch für den Glauben, dass sich aus so einem „Dornröschenhaus“ kein nach allen Regeln der Kunst modernisiertes Gebäude machen ließe – gaaanz falsch.

Die Volkszählung 2011 war für viele ein Aufreger. Aber gerade in Sachen Immobilien brachte sie auch überraschende Erkenntnisse. Etwa, dass ganze 42,1 respektive 53,6 Prozent aller Häuser in Brandenburg und Sachsen vor 1950 gebaut wurden. Eine ganz schöne Hausnummer, vor allem in Anbetracht der Tatsache, dass auch Gebäude aus den 60ern und 70ern zu den Altbauten gezählt werden. Damit steht fest, dass sich in unserer Region eine Menge Häuser befinden, die den Charme vergangener Zeiten versprühen. Doch wer sich für ein Häuschen interessiert, will meistens das volle moderne Programm – und glaubt oft, dass sich dies nur mit einem Neubau realisieren ließe. Dass dies die falsche Denkweise ist, zeigt der folgende Artikel.

Was der Altbau kann

Eigentlich ließe sich diese Überschrift mit einem lapidaren „Alles“ fortsetzen, allerdings wäre das zu allgemein gehalten. Doch ist es auch nicht ganz falsch. Denn prinzipiell gibt es in einem Neubau nichts, was sich nicht auch in einem Altbau realisieren ließe. Denn obschon ein Haus je nach Baualtersstufe unterschiedliche Sanierungsschwerpunkte mit sich bringt, haben alle Epochen, solange es sich nicht um jahrhundertealte Häuser handelt, zumindest die gleichen Eckdaten, was Konstruktion und Bauweisen anbelangt.

Alles kann, nichts muß. Hier unterscheidet sich der Altbau durch die stilistische Wahlfreiheit „alt- oder neumodisch“ deutlich vom Neubau.

Entkernen und nach den eigenen Vorstellungen wieder aufbauen lässt sich alles. Kommt noch hinzu, dass für Bestandsbauten diverse ortsübliche Bebauungspläne teilweise nicht gelten, hat man meist mehr Freiheiten. Das ist insbesondere deshalb von Vorteil, weil es einem ermöglicht, das Haus völlig seiner alten Optik zu berauben (sofern man das möchte) und ein modern anmutendes Gebäude zu erstellen.

Und, das ist die gute Nachricht für alle Fans von Niedrigenergie: Selbst alte Häuser lassen sich auf Level bringen, mit denen auch Neubau aufwarten können.

Was der Altbau nicht kann

Mit genügend Einsatz bleibt in diesem Sinne nur sehr wenig übrig, das der Altbau nicht kann. Eines davon sind tragende Wände. Zwar lässt sich durch nachträglich eingezogene Stützen auch hier vieles noch ändern, aber das bedeutet eben auch einen extrem großen Aufwand, bei dem höchstens die Gebäudehülle unangetastet bleibt.

Allerdings gelten all die gemachten Aussagen nur unter der Prämisse, dass es sich bei einem solchen Dornröschenhaus nicht um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt – denn dieser Status verunmöglicht praktisch alle Arbeiten, die über den Erhalt des Originalzustandes hinausgehen.

Altbau-Vorteile

Der vielleicht nüchternste Vorteil des Altbaus ist ein Finanzieller. Denn obschon Entkernungsarbeiten ebenfalls Geld kosten, ist selbst eine aufwendig sanierte Bestandsimmobilie meist noch um einige Prozentpunkte günstiger als ein kompletter Neubau.

Das hängt auch mit der Tatsache zusammen, dass solche Häuser zusammen mit dem Grundstück als Komplettpaket erworben werden. Und wo Bauland in einem Neubaugebiet teuer, weil stark nachgefragt ist, orientiert sich der Preis bei Bestandsimmobilien eher am Ortsüblichen – und der Tatsache, dass viele Häuslebauer keinen Altbau möchten, sondern Neues.  

Einen weiteren großen Vorteil haben langjährige Besitzer von Altbauten. Wenn sie renovieren möchten, müssen sie nicht die hohen Hürden (und Summen) für eine Baufinanzierung aufnehmen, sondern können sich einen niedriger dotieren Renovierungs- bzw. Modernisierungskredit nehmen. Der hat zwar meist schlechtere Zinskonditionen als ein klassischer Baukredit, dafür aber auch:

  • Kürzere Laufzeiten
  • Geringere Rückzahlungssummen
  • Meist keine Auswirkungen auf die Grundschuld
Auch wenn ein sanierungsbedürftiger Altbau sehr abschreckend wirkt, so steht doch die Tatsache, dass seine alte Bausubstans meist risikolos ist.

Wer allerdings das Gebäude kaufen als auch modernisieren möchte, ist mit einem normalen Baukredit besser bedient – hier unterscheidet sich der Altbau nicht vom Neubau.

Wohl aber im Grundstück, denn das hat neben dem Preis auch noch einen weiteren Vorteil. Ein durchschnittliches Baugrundstück in einem Neubaugebiet ist etwa 700m² groß. Wenn das Häuschen alleine schon eine Fläche von 100m² einnimmt und dann noch Garage und Stellplätze hinzukommen, kann man sich ausrechnen, wie wenig übrigbleibt.

Vorteil Altbau: Denn gerade im ländlichen Raum, von dem es in unserer Region sehr viel gibt, sind die Grundstücke dieser Häuser meist sehr viel umfangreicher und vierstellige Quadratmeterzahlen eher Regel als Ausnahme.  Insbesondere wenn das Gebäude noch weitere Nutz- und Anbaugebäude umfasst, die sich ebenfalls in Wohnraum umwandeln lassen, bieten sich hier teilweise extreme Platzoptionen, die sich in einem Neubau nur bei ungleich höheren Kosten realisieren ließen.

Ein letzter Vorteilspunkt sei dem Design zugesprochen. Allerdings handelt es sich hier auch um einen diskussionswürdigen Faktor, denn „Altbau-Optik“ mag nicht jeder. Jedoch ist es eine Tatsache, dass in früheren Zeiten einfach stilistisch anders gebaut wurde. Decken waren höher, Räume anders geplant. Das führt in heutigen Zeiten dazu, dass sich die damaligen Tatsachen automatisch auf die neuen Bewohner übertragen. Namentlich ein familiäreres Zusammenwohnen.

Aus alt mach neu – Schritt für Schritt

Doch wie könnte ein solches „altes neues“ Traumhäuschen-Projekt in der Praxis ablaufen? Der Antwort darauf widmet sich dieses Kapitel in der Reihenfolge der wichtigsten Einzelschritte.

1. Finden: Obwohl es in Südbrandenburg und Sachsen viele Altbauten gibt, muss man erst einmal einen finden, der zum Verkauf steht und den eigenen Ansprüchen genügt. Ansprechpartner sind dabei sowohl Kleinanzeigenportale, als auch die Portfolios von Banken. Makler können eine Option sein, aber nur dann, wenn der Verkäufer sie bezahlt.

Und ansonsten gilt die gute alte Mundpropaganda. In Dörfern, in denen jeder jeden kennt, lässt sich schnell herausfinden, ob und wo ein Objekt zum Verkauf steht – etwa dadurch, dass man beim jeweiligen Bürgermeisterbüro anruft und nachfragt.

2. Begutachten: Die wenigsten Angehörigen der „Otto-Normalverbraucher-Kaste“ besitzen die notwendigen Kenntnisse zur Altbau-Beurteilung. Das bedeutet, dass man, sobald man eine interessante Immobilie gefunden hat, einen Fachmann benötigt. Solche Profis vermittelt unter anderem der Verband Privater Bauherren. Wird dieser Schritt sehr gewissenhaft durchgeführt, gibt er nicht nur einen Hinweis ob man kaufen sollte, sondern gleich auch über die notwendigsten Arbeiten nach dem Kauf.

3. Planung: Das Haus ist gekauft, jetzt kann es losgehen. Dabei unterscheidet sich die Vorgehensweise je nachdem, wie man das Projekt angehen will. Wer über viele Jahre hinweg modernisieren und ausbauen will, der muss jetzt nur die bei der Begutachtung entdeckten Mängel beseitigen. Wer jedoch sofort in die Vollen gehen möchte, benötigt nun einen weiteren Fachmann, der die Umbau-Planung in die Hände nimmt. Das ist der Architekt. Aber nicht irgendeiner. Man sollte unbedingt darauf achten, dass der Fachmann explizit mit Altbausanierung für sich wirbt. Das können bewältigte Projekte auf der eigenen Homepage sein. Ebenfalls gute Resultate lassen sich durch das Konsultieren der zuständigen Architektenkammer realisieren:

4. Entkernen: Der Plan ist erstellt, zumindest in der Theorie ist der Altbau bereits ein modernes Gebäude mit oder ohne Oldschool-Touch. Doch bis es auch in der Realität soweit ist, sind noch viele Arbeitsstunden vonnöten. Los geht es damit, dass alles aus dem Haus entfernt wird, das erneuert werden muss. Je nach Planung kann das dazu führen, dass nichts weiter übrigbleibt als ein Rohbau.

Eine Kernsanierung sieht brutaler aus als sie ist – und ohne Entkernen ließe sich kaum Neues implementieren.

5. Raumplanung: Ist das Haus leer, geht es an die grundlegendsten Arbeiten. Namentlich sind das etwaige Veränderungen am Grundriss. Ob Mauern versetzt oder neu eingezogen, Fensterhöhlungen bearbeitet werden sollen oder auch Nutzgebäude auf dem Grundstück ins Wohnkonzept mit einbezogen werden, dies ist jetzt die Phase dafür.

6. Hausanschlüsse: In den allermeisten Fällen arbeiten Handwerker parallel zueinander. Weshalb dieser Schritt in den meisten Fällen mit Nummer 7 zeitgleich ausgeführt werden wird. Er besteht darin, dass die komplette Hauselektrik ab Grundstücksanschluss neu verlegt wird. Die Schalter und Steckdosen werden ebenso neu verteilt wie Stromkabel, aber auch Heizungsrohre.

7. Energetik: Das neue, alte Haus soll ja kein Fass ohne Boden werden und zudem gibt es auch noch einige zwingende staatliche Vorschriften der Energetik. Das bedeutet, der Altbau wird in diesem Schritt nun „mollig warm“ eingepackt. Mindestmaß ist ein gedämmtes Dach, was bei einer umfangreichen Sanierung meist Hand in Hand mit einem komplett erneuerten Dachstuhl samt Eindeckung einhergeht. Gedämmte Zwischendecken sowie Außenwände, neue Fenster und Türen bringen das Haus auf ein modernes Energielevel.

8. Ausbau: An diesen Punkt ist das Haus an den wichtigsten Punkten bereits fertiggestellt – doch in der Realität herrscht erst Halbzeit bei den Arbeiten. Denn nun beginnt erst der langwierige Prozess des Innenausbaus. Langwierig deshalb, weil er im Gegensatz zu den bisherigen Arbeiten (ausgenommen der Planung) die Neubesitzer stark in die Pflicht nimmt: Bodenbeläge müssen ebenso ausgesucht werden wie Fliesen, Türen, Decken, Waschbecken und alles andere, das ein Haus wohnlich macht. Das kann unglaublich viel Zeit fressen. Vor allem ob der Tatsache, dass der deutsche Bauhandel mittlerweile ein nahezu unüberschaubares Angebot in absolut jedem Bereich bietet.

Ich war ein Altbau – nach einer umfangreichen Sanierung lässt sich das Baualter nur noch im Grundbuch erkennen, nicht aber am Haus selbst.

9. Außenbereich: Auch, wenn das Haus an sich nun endlich fertig ist und wahrscheinlich schon bewohnt wird, gilt das in der Regel nicht für den Außenbereich. Hier ist einer der großen Nachteile des Altbaus. Denn wo mehr Platz ist, muss man auch viel mehr Arbeit investieren, um das Hofpflaster, Vor- und Hauptgarten und die ganzen restlichen Kleinigkeiten auf Vordermann zu bringen. Bei vielen Altbauten ist das eine Arbeit für Jahre – vornehmlich, weil hier die Besitzer selbst zur Tat schreiten. Aber, im Vergleich mit den vorangegangenen Arbeiten sind das nur noch Details.

Fazit

Altbauten haben einige gewichtige Vorteile gegenüber neuen Häusern. Insbesondere ob der Tatsache, dass sie sich auf nahezu gleichwertige energetische Level bringen lassen und von Haus aus meist mit größeren Grundstücken aufwarten können. Und weil sich selbst ein altbacken wirkender Altbau mit einigen Umbaumaßnahmen in ein modern wirkendes Gebäude verwandeln lässt und beim Thema Kosten meist günstiger bleibt, ist der Altbau nach wie vor ein Geheimtipp für alle, die über den einzigen unbestreitbaren Altbau-Nachteil hinwegsehen können: Dass es Vorbesitzer gibt.

 

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